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7/4/2020

En Estado de alarma: ¿qué ocurre con los contratos de alquiler de la oficina de farmacia?




Tras la declaración del estado de alarma, mediante Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo así como tras las últimas medidas en materia de alquiler adoptadas por Real Decreto-ley 11/2020,  ¿qué ocurre con los contratos de alquiler de local destinados a oficina de farmacia?

 

ALGUNAS FAQ'S SOBRE CONTRATOS DE ALQUILER Y OFICINAS DE FARMACIA


1.- ¿Pueden acogerse los arrendatarios de local a las medidas en materia de alquiler adoptadas por Real Decreto-ley 11/2020?

La respuesta en NO, las medidas aprobadas en el referido RD Ley van dirigidas exclusivamente a los arrendatarios de vivienda habitual que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica y cumplan los requisitos que a tal efecto se indican en el RD Ley. Por lo tanto, dichas medidas no aplican a los arrendatarios de local, cualquiera que sea la actividad que se desarrolle en el mismo.


2.- QUÉ OPCIONES TIENE EL ARRENDATARIO DE LOCAL COMERCIAL?


Es evidente que la actual situación de pandemia del COVID 19 y estado de alarma declarado, va a afectar a las obligaciones contractuales asumidas por el arrendatario de local comercial, pero no debemos olvidar que, en principio, sigue rigiendo el principio “pacta sunt servanda”, por el que los pactos y obligaciones asumidas en un contrato se han de cumplir y, en su virtud, cada parte asume los riesgos que corresponden a su cumplimiento (art. 1094 Cc). 


Sin embargo, cierto es que nos encontramos ante una situación imprevisible y extraordinaria, que no ha sido provocada por ninguna de las partes intervinientes en el contrato, en la que se están adoptando medidas restrictivas sobre la circulación de personas, bienes y servicios, de enorme repercusión en todos los ámbitos  y que en los casos en los que sea necesario, aconseja que los contratos sean suspendidos y/o modificadas sus cláusulas y las condiciones que han dado lugar a la existencia de las obligaciones asumidas por las partes.  


Se trata de situaciones que nos abocan, en aras de la buena fe contractual y del mantenimiento y cumplimiento de los contratos a renegociar dichos contratos mediante anexos, prórrogas, carencias, aplazamientos..… siempre que ello sea posible, analizando caso por caso con el objetivo de valorar el impacto de la nueva situación en el normal desenvolvimiento del contrato y sin que se convierta en ventana de salida para encubrir un incumplimiento, resoluciones o rescisiones  contractuales. Se trataría, en todo caso, de compensar el desequilibrio de las prestaciones entre los contratantes, causado por una circunstancia extraordinariamente imprevisible en el momento de la celebración del contrato y de la que resultan ajenos los obligados a su cumplimiento, como es la actual crisis sanitaria que estamos viviendo y las consecuencias de las drásticas medida adoptadas por el Gobierno para paliar la misma.


En este sentido, nuestro ordenamiento jurídico ofrece mecanismos para que el arrendatario de local pueda hacer frente a las especiales circunstancias que concurren en este momento, ya que algunos arrendatarios de local pudieran encontrarse con verdaderas dificultades para hacer frente al alquiler y me estoy refiriendo a los casos de incumplimiento por causa de fuerza mayor o aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” como instrumento útil para compensar desequilibrios en las prestaciones de las partes, cuando por la concurrencia de circunstancias sobrevenidas y excepcionales, que en modo alguno dependan de la capacidad o voluntad de actuación de las partes, a una de ellas le resulte absolutamente imposible o muy gravoso el cumplimiento de la obligación, como sería la del de pago de la renta.


En mi opinión, el arrendatario titular de oficina de farmacia, cuyo local arrendado es de los pocos cuya apertura se permite durante la vigencia del estado de alarma, al ser considerada la prestación farmacéutica un servicio esencial y que debe resultar garantizado para la población, en principio no podría apelar a un incumplimiento de sus obligaciones por causa de fuerza mayor.


Sin embargo, si podría intentar negociar con el arrendador una moratoria o carencia en el pago de la renta, o incluso una rebaja en el importe de la misma, con la finalidad de paliar los graves efectos que la actual situación de crisis sanitaria y la repercusión de la totalidad de las medidas adoptadas por el Gobierno, estuvieran teniendo sobre el normal desarrollo del negocio.


En todo, con carácter previo a iniciar cualquier tipo de negociación con el arrendador, habrá de consultarse el contenido del contrato de arrendamiento de local suscrito porque, en primer lugar, las partes deberán estar a lo que éstas hayan pactado por si se hubieran regulado los efectos y/o consecuencias del caso fortuito o la fuerza mayor, atribuyendo los riesgos de tales circunstancias al arrendatario.


RECOMENDACIONES DE ASEFARMA

Nuestra recomendación en este sentido, para aquellos arrendatarios de local que estuvieran afrontando dificultades para cumplir con la obligación de pago de la renta, con motivo de esta excepcional situación de crisis sanitaria que estamos viviendo, es que por parte del arrendatario se traslade dicha situación de excepcionalidad al arrendador, exponiendo y justificando la imposibilidad de cumplimiento del contrato por parte de aquél, propiciando así una negociación para la modificación puntual del contrato. Siempre es recomendable que en caso de alcanzarse un acuerdo a tal efecto entre las partes, dicho acuerdo conste por escrito en un anexo que se incorporará al contrato original, conteniendo todos los pactos y nuevas circunstancias a tener en consideración por las partes.


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