Para una farmacia, ¿mejor local en alquiler o local en venta?

A la espera de la aprobación del nuevo anteproyecto de ley sobre las Oficinas de Farmacia que se espera incluya alguna modificación, actualmente los requisitos que debe cumplir un local para poder ser Farmacia, se encuentran regulados por la Ley 19/1998 de Ordenación farmacéutica. En el caso de la Comunidad de Madrid señala las siguientes características técnicas:

Superficie del local de la farmacia

Las Oficinas de Farmacia tendrán un acceso libre, directo y permanente desde la vía pública. Y deberán contar con una superficie útil mínima de 75m2. La superficie debe estar dividida en 4 zonas bien diferenciadas:

  • atención al público
  • almacenamiento de productos sanitarios
  • zona de laboratorio reservada para la preparación y/o control de fórmulas magistrales o
  • despacho farmacéutico para la atención individualizada de pacientes.

En el borrador del nuevo anteproyecto se señala que la zona de dispensación deberá tener un mínimo de 30m2.

Para el caso de que se disponga de alguna sección adicional dentro de la farmacia como ortopedia, óptica, análisis clínicos o audio-prótesis (en la nueva ley se incorpora Nutrición) deberá contar con un módulo adicional de 12m2 por cada sección autorizada.

Ubicación

Básicamente los motivos por los que los farmacéuticos buscan un nuevo Local para su farmacia pueden ser porque se les ha concedido por concurso una nueva apertura. O bien porque han comprado una licencia para abrir una farmacia en un nuevo núcleo de población.

Se dan también muchos casos de farmacéuticos que quieren mejorar la rentabilidad de su oficina de farmacia buscando una nueva ubicación para la misma con mayor paso, visibilidad o densidad de población.

En todos los casos anteriores, por ley el Local debe de estar situado a un mínimo de 250metros de la farmacia más cercana y a 150 metros del Centro Sanitario de Atención Pública o Especializada. Cabe recalcar aquí el carácter Público del Centro, por lo que los Hospitales Privados, Mutuas, así como especialistas que no pertenecen a la Seguridad social no estarían incluidos en este requisito, por lo que situarse cerca de ellos puede resultar interesante.

Aunque en el pasado, a la hora de buscar un local, el situarse cerca de un Centro de Salud podía ser definitorio a la hora de decantarnos por uno u otro, actualmente con la receta electrónica esta ventaja competitiva ya no lo es tanto. Y sí otros aspectos como volumen y tipo de población, número de edificios y altura de los mismos. O incluso zonas de más o menos paso, tipo de comercios de alrededor, la existencia de paradas de metro o autobús frente o cerca del Local, que sea una zona de fácil aparcamiento.

Además, algo que tenemos que considerar muy seriamente, es el plan urbanístico para la zona que nos informe que se van a construir nuevas viviendas, que se vayan a hacer obras en esa calle o, por ejemplo, que esté previsto abrir un nuevo Centro comercial o de ocio.

A todo este respecto, cabe señalar que existen aún bastantes Oficinas de farmacia que por ejemplo no tienen 75m2 de superficie o que no están a 250m2 de la farmacia más cercana. Incluso las hay que se encuentran situadas a escasos metros de un Centro público de salud. Esto es debido a que su apertura fue anterior al año 1998, fecha en que se aprobó la actual Ley de Ordenación Farmacéutica.

Es importante señalar también que, para el caso de los cambios de ubicación o traslados voluntarios de la oficina de farmacia, estos deben de hacerse dentro del mismo municipio.

Señalización del local de la farmacia

El local de una Oficina de farmacia debe estar bien señalizado y contar con al menos una cruz verde autorizada. En la entrada debe encontrarse en lugar visible el horario, el nombre del titular, el horario y las farmacias que estarán de guardia de la zona. Asimismo, deberá contar con unos requisitos de higiene, iluminación, temperatura y prevención, así como de señalización de las diferentes secciones y de las vías de evacuación para casos de emergencia.

A la hora de comprar una farmacia… ¿nos interesa un local en alquiler, propiedad o alquiler con opción a compra?

Aunque la mayoría de los titulares nos demandan farmacias con locales en propiedad, no siempre es ésta última opción. Antes de decidirnos, debemos tener en cuenta, entre otras cuestiones, la rentabilidad global de la oficina de farmacia y la situación financiera en la que nos encontramos.

Es necesario porque adquirir un local en una “zona prime” puede suponer una parte demasiado importante de la inversión que nos penalice demasiado la propia rentabilidad de la Farmacia, al menos en el corto plazo. Por ello, en algunos casos podría ser interesante valorar un alquiler asumible o incluso un alquiler con opción a compra, siempre que éste no sea demasiado elevado e incluso se pueda descontar un porcentaje del mismo del valor final de la compra. Esta opción de compra, como su propia palabra dice, la podemos ejecutar o no y suele realizarse a 3 o 5 años.

Otro caso para el que puede que sea más interesante un alquiler es para cuando se adquiere una oficina de farmacia para el traslado a otra ubicación a corto plazo. En esta situación se produciría una duplicidad de gastos al tener dos locales en propiedad. Además, una vez que se produzca el traslado, el antiguo local ya no se va a necesitar.

Eso sí, para el caso se haya tomado la decisión por alquilar el local, es importante además de conseguir unas condiciones económicas lo más ventajosas posibles. Asimismo, se debe tener en consideración que si se necesita que concedan financiación bancaria, se necesitará también un contrato de alquiler con unos requisitos mínimos como:

  • disponibilidad jurídica del local
  • contrato de alquiler a un mínimo de 20 años
  • derecho de cesión del contrato a un tercero para el caso de que se venda la farmacia en un futuro. En este sentido, debemos decir que, si ya se cuenta con este derecho, en el momento en que se venda la farmacia lo más que se va a poder incrementar el alquiler al nuevo titular será un 20%. Si con los años que quedan de contrato no son suficientes para que el potencial comprador se pueda negociar, habría que acordar un nuevo contrato.

 

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